• Mario Hahn

Was macht Immobilien eigentlich so interessant?

Aktualisiert: 29. Nov 2017



In letzter Zeit werde ich immer öfter gefragt, was denn an der Anlageklasse Immobilien so besonders sei oder warum ich ausgerechnet Immobilien als Kapitalanlage immer wieder gerne empfehle. Aus zeitökonomischen Gründen und weil es auch Sinn macht, diese sehr interessante Assetklasse mal zusammenzufassen, habe ich mich entschieden, diesen Artikel zu schreiben. Vorab will ich sagen, dass all die kommenden Argumente für Immobilien voraussetzen, dass man kein zu teures Objekt in einem überhitzten Markt wie München, Frankfurt, Hamburg, etc. kauft, sondern ein solides Investment an einem guten B-Standort kauft.


Hier könnte man in Bayern gerade Nürnberg und die Oberpfalz als Beispiel nennen, in Sachsen sind hier Leipzig, Chemnitz und Dresden sehr interessant. Die Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt - Magdeburg - ist die letzten Jahre auch stark gekommen und wächst auch aktuell unaufhaltsam weiter, gleiches gilt für Halle. Und in meiner Heimatregion - Tirol - wo es gemeinhin bekannt ist, dass Immobilien sehr teuer sind, findet man gerade in kleineren Städten entlang der A12 immer wieder passende Immobilien zu einem fairen Preis. Natürlich ist das nur ein Auszug aus den Märkten, mit denen ich mich intensiver befasse. Es gibt bei weitem mehr attraktive Standorte! Nun aber zu den meiner Meinung nach größten Vorteilen von Immobilien...



Immobilien schlagen Aktien

Zugegeben - mit dieser etwas reißerischen Aussage mache ich mich bei dem einen oder anderen Leser vielleicht etwas unbeliebt, aber ich will damit die Aufmerksam auf den wohl größten Vorteil von Immobilien richten: Der Möglichkeit, das eigene Kapital ohne größere Probleme hebeln zu können. Durch die Tatsache, dass man Immobilien bei normaler bis guter Bonität und bei passendem Objekt so gut wie immer mit einem hohen Fremdkapitalanteil finanzieren kann (und soll!), steigt die Rendite auf das eingesetzte Kapital enorm - mittlere zweistellige Renditen sind dann keine Seltenheit. Und das komplett seriös und legal.


Um das besser zu verstehen, erkläre ich es am nachfolgenden Beispiel. Wir gehen hier von einer Immobilie aus, die inkl. Kaufnebenkosten 100.000€ kosten soll und jährliche Mieteinnahmen von 6.000€ generiert. Wir vernachlässigen hier außerdem die nicht umlagefähigen Kosten und Steuern, da es primär darum geht, den Effekt des Fremdkapitals zu demonstrieren. Schauen wir uns die Verzinsung des eingesetzten Kapitals (=Eigenkapitalrendite) also nun an, wenn man die genannte Immobilie zu 100% aus eigenen Mitteln finanzieren würde:



Sechs Prozent - klingt eigentlich schon ziemlich gut, wenn man es mit den Zinsen auf dem Tagesgeldkonto und mit Lebensversicherungen vergleicht. Im Vergleich dazu konnte man mit Aktien über die letzten 30 Jahre im Schnitt je nach Betrachtung zwischen 7% und 13% verdienen - hier verliert unsere Immobilie also im direkten Vergleich. Was passiert nun aber, wenn man eine Immobilie mit einem hohen Fremdkapitalanteil kauft? Das ist bei Aktien nur bedingt möglich, denn die meisten Banken haben keine Freude mit einem Wertpapierdarlehen und vergeben diese - wenn überhaupt - nur gegen hohe Zinsen. Das liegt primär daran, dass es für eine Bank hoch riskant ist, Geld für Wertpapiere zu verleihen, da Aktien unter Umständen sehr volatil sein können und der ausgeliehene Betrag daher nicht ausreichend besichert ist. Aber zurück zu unserer Immobilie - Banken lieben es, bei guter persönlicher Bonität und einem passenden Objekt, Geld für Immobilien zu verleihen. Warum? Das gekaufte Objekt reicht oftmals als Sicherheit für die Bank, da Immobilien gemeinhin als sehr wertstabil gelten. Im nachfolgenden Beispiel haben wir die selbe Immobilie zu gleichen Konditionen gekauft. Allerdings haben wir dieses Mal nur 10.000€ aus eigenen Geldern eingesetzt, die anderen 90.000€ haben wir mit Hilfe einer Bank zu 2% finanziert. Wie entwickelt sich die Verzinsung auf unser eingesetztes Kapital? Seht selbst:



Satte 42% - pro Jahr! Nur durch Veränderung des Eigenkapitaleinsatzes haben wir unsere Rendite versiebenfacht! Natürlich muss man an dieser Stelle anmerken, dass einem dieser Hebel mit Hilfe von Fremdkapital nur dann diesen enormen Vorteil bringt, wenn man das anzulegende Kapital komplett unterbringen kann. Unter Umständen benötigt man, um bei diesem Beispiel mit 100.000€ Eigenkapital zu bleiben, also mehr als eine Wohnung, um den Fremdkapitalanteil hoch halten zu können. Das ist im Übrigen auch einer der "Tricks", den sich vermögende Menschen zu nutze machen, um so schnell zu wachsen. Wenn ihr also in Zukunft wieder mal lest, dass die Reichen immer reicher werden, dann wisst ihr jetzt zumindest einen Grund, warum das so ist. Will ich damit von Wertpapieren abraten? Nein, nicht prinzipiell. Zur Absicherung von Vermögen eignen sie sich mindestens so gut wie Immobilien und sind zudem liquider als Immobilien - also leichter und schneller zu verkaufen. Wer aber daran interessiert ist, Vermögen mit hoher Sicherheit in großem Stil aufzubauen und sein Kapital langfristig binden will und kann, der sollte aufgrund des oben gezeigten Fallbeispiels unbedingt Immobilien in seine Strategie mit einbauen. Je früher man damit anfängt, desto besser!



Bei Immobilien gilt: "Die Inflation ist dein Freund"

Mit der Inflation ist es immer so eine Sache - die meisten hassen sie, einige lieben sie. Und - wer hätte das gedacht - Immobilienbesitzer sind diejenigen, die am meisten Freude mit der Inflation haben. Warum? Weil Inflation nicht nur Guthaben entwertet, sondern auch Schulden! Auf der einen Seite wird das Darlehen, das man zum Zeitpunkt t0 aufgenommen hat, durch die Inflation von Jahr zu Jahr weniger wert. Denn 90.000€ Schulden, die man dieses Jahr aufnimmt, sind in 10 Jahren bei weitem weniger wert, als heute - genau wie jedes Guthaben eben auch. In der Realität spürt man den Effekt aber erst dann, wenn man den Blick von der Ausgabenseite auf die Einnahmenseite richtet. Denn üblicherweise sind fast alle gängigen Mietverträge an die Inflation gekoppelt und damit wertgesichert. Faktisch bedeutet das, dass die Einnahmenseite mit der Zeit bei gleich bleibender Ausgabenseite ansteigt. Um beim obigen Beispiel zu bleiben, schauen wir uns noch einmal die Eigenkapitalrendite an, wenn wir die Mieten nach 2, 6 und 10 Jahren um je 1,5% p.a anheben – und das ist ein sehr konservativer Wert. Die Zinsbelastung belassen wir in dem Beispiel – obwohl diese mit zunehmender Tilgung des Darlehens sinken würde – gleich hoch, um Vergleichbarkeit zu gewährleisten.


Eingekapitalrendite ab dem 2. Jahr

Eingekapitalrendite ab dem 6. Jahr

Eingekapitalrendite ab dem 10. Jahr


Obwohl die Mieterhöhungen unter der durchschnittlichen mittleren Inflationsrate lagen und obwohl wir die eigentlich sinkenden Zinskosten nicht mit einberechnet haben, steigt die jährliche Eigenkapitalrendite hier in zehn Jahren um weitere 10% p.a.! Und das Beste daran: Diese Erhöhungen sind planbar und erst mal nicht oder nur bedingt von der Weltwirtschaft oder der Laune eines Vorstandsvorsitzenden abhängig, wie es bei Dividendenaktien der Fall wäre. Die Inflation bringt außerdem einen weiteren Effekt, den wir Immobilienbesitzer lieben, mit – sie ist einer der Faktoren, welche die Wertsteigerung von Immobilien (für Immobilienbesitzer positiv) beeinflussen. Neben vielen anderen Faktoren wie Angebot & Nachfrage und geographischen Einflüssen wie Platzmangel (Tirol ist hier ein gutes Beispiel) ist die Inflation für einen guten Teil der Wertsteigerung verantwortlich.

Das bedeutet also, dass Inflation nicht nur die Einnahmenseite positiv beeinflusst, sondern im Falle eines Verkaufes auch höhere Verkaufspreise ermöglicht. Während also das Gros der Menschen sich beklagt, dass man immer weniger für sein Geld bekommt, reiben sich Immobilienbesitzer die Hände, weil hohe Inflation nur positive Effekte für sie hat.



Gewohnt werden muss immer

Es mag banal klingen, aber wir Menschen werden wohl auch in 50 Jahren noch einen Platz zum Wohnen brauchen. Der eine oder andere Trend könnte die Art, wie wir wohnen, zwar stark beeinflussen – Stichwort Mikroappartements oder Mobile Homes – das ändert aber nichts daran, dass Wohnraum immer gefragt sein wird. Wer also an Standorten mit positiver wirtschaftlicher Prognose investiert, besitzt ein Gut, das heute und auch in Zukunft viele Menschen haben werden wollen. Und hohe Nachfrage ist bekanntlich positiv für die Wertentwicklung ist, dürfte uns allen klar sein.

Gerade in den letzten Jahren zieht es die Menschen aufgrund der vielseitigen Möglichkeiten und besseren Jobchancen immer stärker in die Städte. Mittelfristig bewirkt das weiterhin steigende Preise in den Städten, während Preise auf dem Land fallen oder stagnieren werden und eine durchgehende Vermietbarkeit dort teilweise nicht mehr gegeben ist. Wird das immer so bleiben? Keine Ahnung, es gibt sowohl für die Urbanisierung als auch für die Flucht auf’s Land Theorien, wie sich die Zukunft entwickeln könnte, das ist also eine Glaubensfrage. Ich persönlich glaube aber an die Urbanisierung.



[Nur in Deutschland] Immobilien können steuerfrei verkauft werden

Während sich die Immobilienmärkte weltweit stark unterscheiden – in Asien gilt das Wohnen in einer Mietwohnung beispielsweise als ein Zeichen von Armut – sind die Deutschen, Österreicher und auch die Amerikaner Freunde des Mietens. Die höhere Flexibilität in der Lebensplanung ist oftmals der Grund für diese Entscheidung. Steigende Preise für Eigentumswohnungen werden diesen Trend mittelfristig wohl weiter unterstützen, was zu einer anhaltenden Nachfrage nach Mietwohnungen führen wird. Für Deutschland existiert in diesem Zusammenhang aus gesetzlicher Sicht eine weitere sehr interessante Ausnahme: Das Verkaufen von Immobilien aus dem Privatbestand ist nach 10 Jahren des Haltens steuerfrei. Konkret bedeutet das, dass sämtliche Wertsteigerungen ohne einen einzigen Euro an Steuer mitgenommen werden können. Das ist einzigartig und mit keiner anderen Anlageklasse machbar!



Fazit

Kombiniert man jetzt die genannten Effekte, so hat man eine Kapitalanlage, die dauerhaft zweistellige Renditen auf das eingesetzte Kapital bietet, die Inflation zu ihrem Gunsten nutzt und nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden kann. Die Bevölkerungsprognosen und immer neue Flüchtlingsströme werden die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum vermutlich hoch halten, wenn der Standort der Immobilie passt. Dem gegenüber steht die Ortsgebundenheit, die bei eventuellen Kriegen oder lokalen Krisen den Wert negativ beeinflussen kann. Im Gegensatz zu Aktien ist der Wert von Immobilien außerdem bei weitem nicht so transparent und ein Verkauf kann sich über mehrere Monate hinziehen. Für Anleger, die ihr Eigenkapital möglichst gewinnbringend anlegen wollen und bereits früh Vermögen aufbauen wollen, sind Immobilien meines Erachtens trotzdem die mit Abstand beste Anlageform, solange man nur mit Kapital arbeitet, das man kurz- und mittelfristig nicht benötigt. Aber das gilt ohnehin für alle Anlageklassen.

Bevor jetzt die Aufschreie kommen – ja, natürlich können Preise auch mal fallen und mittelfristig Mieten auch mal stagnieren oder sogar leicht fallen, durch eine globale Finanzkrise beispielsweise. Das würde dann aber auch alle anderen Anlageformen betreffen. Wie überall sonst gilt außerdem auch bei Immobilien: Wir haben alle keine Glaskugel und wissen nicht, was die Zukunft bringen wird. Fakt ist aber, dass wir es uns bei der aktuellen Zinspolitik der EU nicht leisten können, das Geld auf dem Konto liegen zu lassen. Und wenn ich mich für eine Anlage entscheiden müsste, dann würde ich mich aufgrund der oben genannten Vorteile immer für eine Immobilie entscheiden.


M.H.


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