• Mario Hahn

Warum ein guter Makler jeden Euro wert ist!



Seit ich selbst ein Maklerbüro übernommen habe und damit erstmals nicht nur als Investor, sondern auch "auf der anderen Seite" bei Immobiliengeschäften stehe, fällt mir auch des öfteren auf, wie groß die Abneigung gegen Immobilienmakler teilweise immer noch ist. "Der Makler kostet doch nur einen Haufen Geld und bringt einem nichts", "Ihr Makler schwimmt doch eh alle im Geld" oder "Ich kaufe nichts, wo ein Makler drauf ist" sind nur ein paar der Sätze, die man da regelmäßig zu hören bekommt. Und ich stimme diesen Aussagen teilweise zu - es gibt in der Branche viele "Trittbrettmakler", die nur das schnelle Geld suchen und einem keinen Mehrwert bieten können. Und ja, wir Makler kosten auch mal gutes Geld, vor allem seit die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren dermaßen angezogen haben. Trotzdem stelle ich die freche Behauptung auf, dass ein guter Makler jeden einzelnen Euro, den er kostet, wert ist - sowohl für den großen Investor und Vermieter, als auch für den "Einmalkäufer" oder den Mieter.



Makler und Investoren

Vor allem kleinere und mittelgroße Investoren, die noch am Anfang Ihres Weges stehen, nehmen oft von Maklern Abstand und versuchen, ihr Portfolio auf eigene Faust aufzubauen. Das kann funktionieren, ist aber auch mit viel Eigenarbeit verbunden. Es ginge am Anfang um jeden Euro und man müsse sparen, um schneller wachsen zu können - das ist oft die Aussage, die man in einschlägigen Foren liest. Das mag stimmen, aber was spricht denn gegen einen solide Immobilie mit 5%, 6% oder gar 7% Rendite, die man vom Makler ohne Suchaufwand inkl. sämtlichen notwendigen Informationen serviert bekommt und nur noch zuschlagen muss? Wenn man für das finden so einer Immobilie sonst 30, 50, vielleicht auch 100 Stunden Zeitaufwand hat und ein halbes Jahr vergeht, dann schlägt man doch lieber sofort zu. Schließlich sind Maklerprovisionen als Investor zu 100% absetzbar, aus den hier in Österreich und in vielen Bundesländern Deutschlands 3% + MwSt. an Provision wird dann ganz schnell eine Realbelastung von 1,5% + MwSt., die man mit so einer Immobilie in gerade mal in drei bis vier Monaten erwirtschaftet hat. Ab diesem Zeitpunkt ist der Makler bezahlt und man hat, ohne viel Aufwand mit der Suche gehabt zu haben, ein schönes Objekt mit ordentlicher Rendite.


"Solche Objekte habe ich von einem Makler noch nie angeboten bekommen" - logisch. Wenn man sich Maklern gegenüber eher defensiv verhält, bei jeder Gelegenheit um die Provision verhandelt, lange Entscheidungswege hat und nicht auf Augenhöhe agiert, dann wird man auch nicht die Person sein, bei der der Makler als erstes anruft. Eigentlich ganz klar oder? Ich biete mein gutes Objekt natürlich zuerst jenen Personen an, mit denen ich einigermaßen regelmäßigen Kontakt habe - und zwar bidirektional - und die mich schnell und ohne viel Tamtam bezahlen. Schließlich ist auch das Maklergeschäft wie alle anderen Branchen auf Gewinn ausgerichtet. Größere Investoren und Anleger haben das verstanden und stehen mit sämtlichen guten Maklern in ihrem Einzugsgebiet in Kontakt.


Man merke also: Wenn man sich den Makler zum Freund macht, wird er es einem mit guter Arbeit und Loyalität zurückgeben. Dafür reicht schon ein Anruf, Mail oder Kaffee alle paar Monate mal. Schon steht man auf der Liste des Maklers ganz weit oben. Nirgendwo ist ein gutes Netzwerk wichtiger und mächtiger, als in der Immobilienbranche!



Makler und Einmalkäufer bzw. -verkäufer

Wenn ich mich für eine Kundengruppe entscheiden müsste, für den ein Makler den größten Mehrwert bietet, dann ist es gewiss die der oftmals noch unerfahrenen Eigenheimkäufer oder die der Verkäufer, die etwas geerbt oder geschenkt bekommen haben. Die Immobilienbranche ist mitunter sehr komplex, es greifen viele verschiedene Gesetze in einander, es gibt steuerliche Dinge, auf die man achten muss und letztlich ist der Prozess des Verkaufens oder Kaufens einer Immobilie für den Laien auch alles andere als einfach. Ein Makler ist natürlich kein vollwertiger Steuerberater oder Jurist, aber wenn er kompetent ist, so kennt er die wichtigen Passagen und die Grundzüge und kann während des kompletten Kauf- oder Verkaufprozesses beratend zur Seite stehen.


  • Oder wissen Sie, wie hoch die steuerliche Belastung bei Verkauf Ihrer geerbten Immobilie sein wird?

  • Und hätten Sie gewusst, dass Sie durch Verwenden eines Pfandbriefs statt eines Grundbucheintrages seitens der Bank unter Umständen ganze 1,2% an Nebenkosten beim Kauf Ihrer Wohnung (in Österreich) sparen hätten können?

  • War Ihnen klar, dass Sie das geerbte Immobilienportfolio vielleicht besser in eine GmbH transferiert und als Sharedeal verkauft hätten, um die Transaktion für den Käufer interessanter zu machen und damit zügiger zu verkaufen?

Das waren jetzt nur einige wenige Beispiele - aber ich hoffe, man erkennt, dass ein fähiger Makler nicht nur Geld kostet, sondern seine Provision und noch mehr durch geschickte Arbeitsweise auch locker hereinarbeiten kann. Er präsentiert die zu verkaufende Immobilie professionell und modern (teilweise schon mit digitalen Besichtigungen mit oder ohne Virtual Reality Brillen), kennt sämtliche Details zur Wohnanlage, die ein potenzieller Käufer üblicherweise wissen will und hat im Normalfall auch eine gut geführte Liste an Kaufinteressenten, denen er das Objekt direkt anbieten kann.



Makler und Vermieter

Zugegeben - dieser Punkt ist in Österreich, wo es noch kein Bestellerprinzip gibt, noch zutreffender als in Deutschland, da hier gerade im Bereich der Vermietung die Kosten eher von den Mietern getragen werden. Viele Vermieter beauftragen auch heute schon Makler, um ihre Wohnungen ohne Aufwand lückenlos vermietet zu bekommen. Nirgends wird die Rolle des Maklers als Dienstleister klarer, als bei der Vermietung von Wohnungen. Neben teilweise sehr hohen Mietzinsvorstellungen seitens der Vermieters agiert man als Makler in diesem Bereich vor allem als Puffer, um Mietinteressenten, die nicht in das Raster des Vermieters passen, auszufiltern und in anderen Wohnungen zu platzieren. Im schlechtesten Fall für mich als Makler fahre ich zehn oder fünfzehn mal zu einer Mietwohnung, bis ich diese vermietet bekomme - dafür bekomme ich dann eine Monatsmiete + MwSt. an Provision, abzüglich Gewerbesteuern, anteilige Fixkosten, Löhne und Provisionen für meine Angestellten. Reich wird man als Makler davon also mit Sicherheit nicht. Aber wir machen es, weil es zu unserem Job genau so dazugehört, wie die Erfolgsfälle, in denen man eine Wohnung bei der ersten Besichtigung verkauft.


Ein guter Makler sorgt für eine ansprechende Präsentation der Immobilie, wird den Markt und seine Liste an qualifizierten Mietinteressenten screenen, und die Wohnung schließlich an einen solventen, guten Mieter vermietet bekommen. Das spart dem Vermieter nicht nur bei der Mietersuche Zeit und Nerven, auch während der Vermietung wird ein unproblematischer und solventer Mieter sehr viel weniger Zeit in Anspruch nehmen, als jener, der nicht in die Wohnung passt. Es versteht sich von selbst, dass das für einen Vermieter von Vorteil ist, wenn er für die Dienste des Maklers nichts oder nur eine kleine Pauschale bezahlen muss. Vielleicht sollte sich aber auch so mancher Vermieter in Deutschland, der gerade wieder mit einem nicht-zahlenden Mieter zu kämpfen hat oder den jährlichen Mieterwechsel einfach satt hat, überlegen ob es nicht an der Zeit ist, seine Wohnung mal einem Makler zur Vermietung anzuvertrauen.



Makler und Mieter

Gerade von Mietinteressenten höre ich als Makler relativ oft die im ersten Absatz des Artikels erwähnten Vorurteile und Sätze. Verständlich - ist doch ein Umzug in Zeiten von steigenden Mieten und Heizkosten auch ohne Makler schon eine Finanzielle Herausforderung. Es gilt, die sehr üppige Kaution, Kosten für das Erstellen von Mietverträgen, Umzugskosten uvm. zu bezahlen. Das sind alles Punkte, die sich nicht vermeiden lassen. Der Makler unter Umständen schon. Da kann ich es verstehen, dass einen der erste Weg hier nicht immer gleich in ein Maklerbüro führt. Wer sich aber schon mal in einer Situation wiedergefunden hat, in der er seine Kaution ungerechtfertigterweise nicht mehr voll zurück bekommen hat oder vom Vermieter zu Dingen wie dem Ausmalen der Wohnung gedrängt wird (was lt. Gesetz bei normaler Abnutzung übrigens nicht rechtens ist), der wird einem Makler gegenüber vielleicht nicht mehr so abgeneigt sein. Dieser kennt üblicherweise die wichtigen Punkte des Mietrechts und weiß sehr genau, wo die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter liegen. Er agiert nicht nur als neutrales Bindeglied zwischen beiden Parteien, sondern kümmert sich um eine möglichst unkomplizierte und vor allem kostengünstige Abwicklung des Geschäftsfalles. Ein kompetenter Makler vertritt die Interessen des Mieters gegenüber dem Vermieter und hat schon so manches Mal für einen reduzierten Mietzins oder anderweitiges Entgegenkommen seitens des Wohnungsinhabers gesorgt.

Ich kann euch, lieben Mietern, nur ans Herz legen: Versucht es nächstes mal mit einem Makler. Ihr werdet sehen, dass dieser sein Geld gerade in schwierigen Marktlagen wie momentan sein Geld mehr als nur Wert ist.



Zusammenfassung

Ich hoffe, ich konnte mit den obigen Zeilen ein wenig Klarheit schaffen und den Mehrwert eines fähigen Maklers etwas klarer darstellen. Man könnte mir nun entgegnen, dass es kaum Vertreter meiner Berufsgattung gibt, die alle diese Punkte auch erfüllen und in der Praxis umsetzen. Dann kann ich nur dazu ermutigen, dass Sie sich jemanden suchen, der es kann. Es gibt da draußen viele sehr kompetente Immobilientreuhänder, die ihren Job als Berufung sehen und sich mit Herz und Seele dem Betongold verschrieben haben. Und wenn Sie einen guten Makler gefunden haben, machen Sie sich ihn zum Freund, er wird es Ihnen mit Loyalität und guter Arbeit - auch am Wochenende - danken. An dieser Stelle möchte ich gerne jeden, der mich und mein junges Unternehmen unterstützen will, über ein "Like" unserer Facebookseite bitten. Neben Wissen rund um das Thema Immobilien und dem einen oder anderen Gewinnspiel posten wir in naher Zukunft auch immer wieder unsere jüngsten Immobilienangebote im Tiroler Unterland. Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!


PS: Nur, um das ein für alle Mal klarzustellen: Es heißt Makler und nicht Markler ;-).

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