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  • Mario Hahn

Kernsanierung meiner Wohnung in Kufstein

Ich hatte gehofft, dass ich diese Sanierung noch lange vor mich herschieben konnte. Nicht etwa, weil ich das Geld nicht ausgeben wollte oder weil es mir zu anstrengend wäre. Vielmehr, weil die Sanierung bedeuten würde, dass meine Großmutter aus irgeneinem Grund nicht mehr in der Wohnung leben kann. Sie musste im Oktober vergangenen Jahres in ein Altenwohnheim umziehen, nachdem sich ihr körperlicher und mentaler Zustand leider innerhalb weniger Monate massiv verschlechterte. Etwas widerwillig wartete ich noch zwei Monate ab in der Hoffnung, dass sie vielleicht wieder heimgehen könnte. Leider war dies nicht der Fall und so begann ich im Dezember mit dem Ausräumen der Wohnung und mit dem Planen der Sanierung.

Das in den späten 70ern errichtete Gebäude wurde von außen hin immer sehr gut gepflegt und sieht auch heute noch zeitgemäß aus. Von der Wohnung selbst konnte ich das nicht behaupten - meine Großmutter ist ein sehr bodenständiger und bescheidener Mensch und wollte stets lieber die Familie unterstützen, als sich mit ihren Ersparnissen ein neues Bad oder eine moderne Küchen zu leisten. Dementsprechend wurde mir zu Beginn meiner Planung relativ klar: Hier muss alles bis auf den Rohboden raus! Eine einfache Renovierung würde hier leider nicht reichen. Die Austattung und Fliesen in Bad und WC waren noch jene aus den 70ern, die Küche wurde ebenfalls nach Einzug nie wieder ausgetauscht. In fast allen Räumen waren die Decken mit dunklem Holz ausgekleidet - die Türen passend dazu ebenfalls. Zudem waren die Zimmer alle unterschiedlich hoch und mit absolut unzeitgemäßem Teppichboden ausgestattet. Wenigstens die Elektrik passte grundsätzlich und musste nur erweitert bzw. höher abgesichert werden. Ich hätte nicht gewusst, wo ich hier hätte sparen und nur "oberflächlich" renovieren sollte. Um dir einen Eindruck zu vermitteln, wie die Wohnung vor Beginn der Renovierung ausgesehen hat, habe ich dir ein paar Fotos hochgeladen:



Und so fing ich mit meiner Kalkulation und Planung an, rief die Handwerker noch vor Weihnachten an um für Ende Jänner Termine bekommen zu können und ließ bereits die Küche planen. Das Ziel: Bis Anfang März fertig zu sein und einen Mieter gefunden zu haben. Aus finanzieller Sicht kalkulierte ich mit einem Budget von 25.000€ - 30.000€ - in dem Wissen, dass mein Vater als Polier mit mir zusammen das Entkernen und die Maurerarbeiten machen würde und hier etwas Sparpotenzial drin sein müsste. Instinktiv wusste ich aber, dass das Budget für eine Komplettsanierung eher etwas knapp bemessen ist - und ich sollte Recht behalten, wie sich später herausstellte. Für die interessierten Heimwerker nachfolgend ein paar Fotos während des Sanierungsprozesses:



Nach einigen Wochen des Ausräumens und Entkernens war die Wohnung mit Ende Jänner dann endlich bereit für die fähigen Hände der Handwerker. Die Pläne, vor allem jene die das Bad betreffen, haben sich während der Sanierung mehrmals geändert. Je länger der Prozess dauerte, desto mehr wurde mir klar, dass ich hier nicht an der Qualität sparen durfte. Schließlich will man das attraktive Mietzinsniveau in Kufstein als Vermieter ja auch ausnutzen. Deshalb und auch aufgrund langfristiger Gedanken ("Mach es jetzt ordentlich, dann hast du 20 Jahre Ruhe") fiel die Wahl dann auch auf neue Eichenholztüren, hochwertige und widerstandsfähige Vinylböden und moderne und massive Steinfliesenböden. Zudem ließ ich die Wohnung vom Maler komplett spachteln, da die alte Raufaserfarbe einen altbackenen Eindruck machte. Solche "Sonderwünsche" kosten selbstverständlich auch Geld. So mancher Value Investor hätte auf den einen oder anderen Mehraufwand zugunsten höherer Rendite vermutlich verzichtet, in unserer Gegend sind die Mietpreise jedoch mittlerweile so hoch, dass der bonitätsstarke typische Mieter bei der Austattung üblicherweise keine Kompromisse mehr eingehen will. Insgesamt habe ich das geplante Budget um satte 50% überboten und habe knapp 40.000€ oder 500€/m² investiert, um die Wohnung auf einen neuwertigen Standard umzubauen. Nachfolgend nochmal kurz und knapp die Maßnahmen in aufgelisteter Form:


Böden:

  • In Bad, WC, Eingangsbereich und Abstellraum Steinfliesen (Marazzi Ceppo Di Gre), im Bad bis zur Decke hochgefliest, im WC auf 1,20m hochgefliest. Materialpreis ca. 38€/m²

  • In den Schlafräumen, Wohnzimmer und Küche hochwertiger Vinylboden in der Optik Kernbuche, wasser- und kratzresistent und somit ideal für die Vermietung. Materialpreis 37€/m²

Malerarbeiten:

  • Wände inkl. Decken in der kompletten Wohnung glatt gespachtelt und gemalen

  • Die alten aber noch funktionsfähigen Heizkkörper neu lackiert

  • Die dunklen Stahlzargen weiß lackiert

  • Fensterrahmen innenseitig weiß lackiert

Elektrik:

  • Die bestehende Elektrik war noch in Ordnung, Schutzleiter waren bereits überall vorhanden. Daher wurden nur weitere Kreise für Waschmaschine, Trockner und Geschirrspüler eingezogen, um diese separat abzusichern.

  • Zusätzliche Steckdosen und Lichtschalter an den entsprechenden Stellen installiert

  • FI Schutzschalter wie gesetzlich vorgeschrieben eingebaut

  • Kabel-TV- und Internetanschlüsse in Wohn- und Schlafzimmer verlegt (Unterputz bzw. in den Rohboden)

  • Netzwerkverkabelung vom Wohnzimmer in beide Schlafzimmer eingezogen (Das machte preislich kaum einen Unterschied und ist ein echter Vorteil heutzutage)

  • Neue Gegensprechanlage installiert

Heizung/Sanitär:

  • Neuverrohrung der Wasserleitungen in Bad und WC

  • Umbau der ehemaligen Dusche zu einem Sockel für Waschmaschine und Trockner

  • Heizkörper im Gang entfernt da nicht notwendig, dafür einen Handtuchtrockner im Bad installiert

  • Bodentiefe, moderne Dusche eingebaut (An der Stelle, wo vorher die Badewanne war)

  • Neuer Unterputz WC Spülkasten und neue Wasserzähler installiert

Tischlerarbeiten:

  • Neue Türen für die gesamte Wohnung furniert in "Asteiche Markant"

  • Furnieren der Wohnungstür im selben Stil

  • Entfernen der Badtür und Einbau einer Schiebetür, um das kleine Bad besser nutzen zu können

  • Fest verbaute Badmöbel in der selben Optik wie jene der Türen. Dies habe ich deswegen gemacht, damit die Mieter über die Jahre nicht immer wieder neue Möbel anbringen und die Fliesen damit durchlöchern.

  • Anbringen von neuen und modernen Gardinenleisten im Wohnzimmer und den Schlafzimmern

  • Angleichen der Türschwellen in der gesamten Wohnung, sodass alle Räume auf einem Niveau sind

Küche:

  • Neue Planungsküche der Firma WEKO Rosenheim (mein absoluter Geheimtipp, was Preis, Leistung und Qualität angeht). Geschirrspüler, Induktionskochfeld, Dunstabzug mit Filter und Kühl/Gefrierkombi von Zanussi. Gedämpfte Einzüge, pflegeleichte Oberflächen. Kaufpreis 4.900€


Ich denke man erkennt, dass es hier um weit mehr als nur eine einfache Renovierung handelt. Es war tatsächlich sehr viel Arbeit, entsprechend steil war - wie auch schon bei der letzten Sanierung - die Lernkurve. Aber nun habe ich genug gesprochen und lasse erst einmal die Fotos sprechen. Bitte zu beachten, dass auf den Fotos noch keine Lampen montiert und teilweise die Tür noch nicht eingehängt sind.



Die Renovierung habe ich im Übrigen komplett über meine Hausbank finanziert. Auf 10 Jahre, da dies auch in etwa der Abschreibungsdauer entspricht und die Investition so aus finanzieller Sicht ideal abgefedert wird. Einen Mieter gefunden habe ich übrigens bereits in der Rohbauphase - allerdings erst ab 15. März. Das war aber auch besser so, wie sich im Nachhinein herausgestellt hat. Denn aus terminlicher Sicht war es eine ziemliche Punktlandung, die letzten Handwerkerarbeiten wurden am 14.3. fertiggestellt... ;-)


Die Kennzahlen wie Kaltmiete, Cashflow, etc. sind auf der entsprechenden Unterseite dieser Website zu finden. Für Fragen bin ich selbstverständlich gerne verfügbar. Außerdem freue ich mich über Feedback! Wie gefällt dir die Wohnung? Was hättest du anders gemacht? Warum? Schreib es gerne in die Kommentare!

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