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©2019 by Mario Hahn

  • Mario Hahn

Immobilienbewertung für den Einsteiger


... oder: Wie finde ich heraus, ob ein Objekt für mich interessant sein könnte? Gerade für Neulinge der Immobilienbranche ist es oftmals schwierig, eine Objektprüfung gesamtheitlich durchzuführen. Zu umfangreich ist die Thematik, wenn man die gewisse Routine noch nicht hat. Die nachfolgenden Tipps sollen daher eine Aufzählung an hilfreichen Tipps für eine erste Objektbewertung sein. Ich garantiere nicht für Vollständigkeit, bin aber mit diesen Maßnahmen immer gut gefahren.


Zu Beginn: Die geeignete Strategie

Nachdem viele Menschen Immobilien auf einschlägigen Plattformen wie Immoscout, eBay Kleinanzeigen & Co suchen, macht es natürlich Sinn, die Flut an Immobilien, die man dort findet, erst einmal ein wenig zu sichten. Dazu muss man sich vorab aber erst einmal Gedanken gemacht haben, wonach man den eigentlich sucht, wie hoch die Rendite mindestens sein soll und welche Strategie man verfolgt.


  • Bist du jemand, der Wert auf möglichst hohen positiven Cashflow legt? Dann sollte die Rendite möglichst hoch sein. Bei geringem Eigenkapitaleinsatz (<15%) brauchst du üblicherweise mindestens 4,5% - 5% Nettorendite, um einen positiven Cashflow nach Abzug aller Kosten erzielen zu können. Jedes weitere Prozent erhöht deinen Cashflow dann.


  • Oder bist du eher jemand, der auf Wertsteigerung spekuliert? Wenn dem so ist, dann solltest du dir Standorte suchen, die eine positive demographische Entwicklung vorweisen, genug Jobs und eine gute Verkehrsanbindung bieten und eventuell geographisch unveränderlichen Bedingungen (wie beispielsweise hier in Tirol die Alpen, die das Bauland verknappen oder die Stadt Nürnberg, die an mehreren Seiten fast nahtlos von anderen größeren Städten umschlossen ist) ausgesetzt sind.


  • Vielleicht bist du aber auch der klassische Kapitalanleger, der sich mit der Thematik so wenig wie möglich befassen will und sein Geld einfach gut angelegt sehen will. In diesem Fall solltest du mit einem Berater wie mir zusammenarbeiten, der dich hier unterstützt und dir auf deine Situation passende Objekte anbietet. Lass dich in jedem Fall von niemandem beraten, der selbst keine Immobilien besitzt!


Auf keinen Fall solltest du blind in deinem Heimatort investieren, sondern an Standorten, die wirtschaftlich und demographisch attraktiv sind und Potenzial in sich bergen. Wenn das auf deinen Heimatort zufällig zutrifft, ist das schön. Wenn nicht, dann lass die Finger davon und such‘ dir einen besseren Standort. Wenn du dich also entschieden hast, welche Art von Strategie du fahren willst, dann wird es Zeit, dass du ins Tun kommst. Das machst du am besten, indem du erst mal auf eine der vielen Immobilienplattformen gehst und die Parameter entsprechend deiner Suche einstellst. Es gibt mittlerweile sogenannte Metaportale, die kostenpflichtig die Angebote von allen gängigen Immobilienplattformen zusammenfassen und für Anleger aufbereiten. So werden direkt Rendite und Standortanalyse angezeigt. Das kann man machen, muss man aber nicht. Gerade als Anfänger sollte man diese einfachen Kalkulationen ohnehin so oft wie möglich selbst machen, um ein Gefühl für die Materie zu bekommen. Rechne dir also einfach mal von einigen Objekten die Rendite aus, schau dir die Lage an und entscheide dann, ob die Immobilie deinen Kriterien entspricht und ob sie es wert ist, sich näher mit ihr zu befassen.


Nicht zu lange herumrechnen, sondern besichtigen

Du hast im Rahmen deiner Recherche eine Immobilie gefunden, die deinen (finanziellen) Vorstellungen entspricht oder es nach ein wenig Verhandeln tun könnte? Super! Dann rechne nicht lange herum, sondern kontaktiere den Anbieter und vereinbare einen Besichtigungstermin. Während einer Besichtigung erfährst du sehr viel mehr über eine Immobilie, als du es daheim vor deinem Rechner jemals könntest. Versuche, so viel wie möglich über das Objekt herauszufinden. Frag den Makler, warum die Immobilie verkauft wird und in wie weit Verhandlungsbereitschaft seitens des Verkäufers besteht. Sprich mit den Mietern! Es gibt keine besseren und authentischeren Informationen als jene von Mietern. Diese wissen genau, welche Probleme es im Haus gibt und was in ihrer eigenen Wohnung noch zu reparieren ist, das dir vom Makler oder dem Eigentümer vielleicht verschwiegen wird.


Für die Besichtigung selbst solltest du dir viel Zeit nehmen. Laufe nicht einfach geistesabwesend durch die Wohnung, sondern schaue dir wirklich genau an, wie der Zustand der Wohnung, bzw. des Hauses ist.


  • Welche Renovierungen könnten demnächst auf dich zukommen?

  • Müssen vielleicht sogar größere (und teurere!) Sanierungen wie das Bad oder die Fenster gemacht werden?

  • Welche rechtlich notwendigen Maßnahmen (wie beispielsweise Rauchmelder oder die komplette Elektrik mit Fehlerstrom Schutzschalter und Schutzleiter) sind noch nicht umgesetzt worden?

  • Gibt es feuchte Stellen oder gar Schimmel? Wenn ja, liegt es „nur“ am Lüftverhalten des Mieters oder handelt es sich eventuell um eine Kältebrücke?

  • Wie ist die Raumaufteilung? Sind alle Zimmer vom Gang aus erreichbar oder muss man durch ein Zimmer, um ein anderes zu erreichen?

  • Fällt dir sonst etwas Seltsames auf? Dann frag nach! Nimm nichts für gegeben, sondern hinterfrage es kritisch. Jede Kleinigkeit, die du bei der Besichtigung übersiehst, kann dir nachher die Rendite verhageln.

  • Wenn du mit der Wohnung durch bist, schau dir den Rest des Gebäudes an. Schaue dir alles vom Keller bis zum Dachboden an und gehe einmal um das Haus.

  • Gibt es feuchte Stellen oder größere Risse in den Wänden? Jeden Riss, in den eine handelsübliche Scheckkarte reinpasst, sollte man sich genauer ansehen und evtl. vor dem Kauf von einem Fachmann prüfen lassen.

  • Riecht es modrig im Keller? Wenn ja, auch hier wieder genauestens auf feuchte Stellen prüfen!

  • Schau dir die Heizungsanlage an. Wie wird geheizt? Steht eventuell ein Tausch der Heizung an?

  • Wenn du in den Dachboden reinkommst: Wie sieht das Dach aus? Gibt es eventuell morsche Balken?

  • Gehe einmal um das ganze Haus und schaue, ob du Auffälliges entdeckst.


Zeit für eine detaillierte Kalkulation

Wenn du die Besichtigung hinter dich gebracht hast, solltest du dir vom Makler noch alle notwendigen Unterlagen für eine genauere Kalkulation geben lassen. Dazu gehören neben einem Grundbuchauszug vor allem die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die letzten Betriebskostenabrechnungen sowie der Grundriss der Wohnung. Sobald du die Unterlagen hast, gehe erst mal alles genau durch.


  • Gibt es im Grundbuch eventuell Dienstbarkeiten (ein dingliches Recht eines dritten, das im Zusammenhang mit dem Objekt steht. Zum Beispiel eine Durchfahrtserlaubnis des Nachbarn über das Grundstück des besagten Objekts)?

  • Wie teilen sich die Betriebskosten auf? Sind sie eventuell ungewöhnlich hoch, wenn ja warum?

  • Welche Sanierungen sind laut Versammlungsprotokollen geplant? Gibt es Probleme im Haus?

  • Wie steht es um die Rücklage, bzw. die Höhe der monatlichen Zuführung zur Rücklage? Reichen die Rücklagen für die geplanten Sanierungen oder ist mit einer Sonderumlage zu rechnen?

  • Fällt dir sonst etwas auf? Frag nach! Eventuell auch direkt bei der Hausverwaltung, die kennt das Objekt meistens perfekt.

Wenn du alles durchgearbeitet hast, wird es Zeit, all die zusätzlichen Kosten, die auf dich zukommen könnten, mit einzukalkulieren. Das erfordert natürlich ein wenig Übung und Routine (gerade was Sanierungskosten angeht), im Zweifelsfall fragst du am besten bei einem Fachmann nach.

Wie sieht die Rendite nun nach Einbeziehen aller Kosten aus? Ist sie immer noch in deinem Wunschbereich? Wenn ja, top! Wenn nicht, dann solltest du dir einen Zielpreis festlegen, den du erreichen musst, um wieder auf deine gewünschten Zahlen zu kommen. Und am Ende bleibt dann eigentlich nur noch ein Angebot zu legen und mit Verhandlungsgeschick und etwas Glück den Zuschlag zu bekommen. Viel Erfolg bei der Suche!


PS: Gerade für Einsteiger in die Thematik habe ich auch zu jeder Zeit passende Objekte an guten Standorten anzubieten. Kontaktiere mich also gerne, falls du gerade auf der Suche bist. Vielleicht kann ich dir helfen!


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