2 Zimmer Wohnung in Kufstein, Ortsteil Weissach

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Grundriss
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Beschreibung

Eine zwei Zimmer Wohnung mit 65m² im obersten Stock eines Mehrfamilienhauses aus den 70er Jahren. In zentrumsnaher aber ruhiger Lage von Kufstein sind alle Möglichkeiten bzgl. Einkauf und Verkehrsanbindung gegeben. Sie zeichnet sich durch zwei Balkone (Je einer beim Wohn- und Schlafzimmer) sowie einer vom Wohnzimmer getrennten Küche aus - das ist für diese Wohnungsgröße eher ungewöhnlich. 

Akquise

Gekauft im Dezember 2015. Nach monatelanger Suche fand ich diese Wohnung über Immobilienscout24.at, sie wurde vom Mann eines bekannten österreichischen Ski Alpin-Stars verkauft. Der Makler, der in Wien saß, gab sich nicht allzu viel Mühe und organisierte alles aus der Ferne. Wie ich im Nachhinein lernen durfte, könnte man ihm dafür die Provision kürzen - man lernt eben nie aus! Ich hatte also ein Angebot abgegeben, laut Makler gab es allerdings noch ein zweites Angebot und ich hätte noch einmal Gelegenheit, beim Preis nachzubessern. Weil ich den Deal nicht verlieren wollte, besserte ich geringfügig nach - obwohl ich mir fast sicher war, dass es nur Bluff des Maklers war. Bei der Vertragserrichtung hatte ich übrigens nicht gut aufgepasst und kein festes Honorar vereinbart, was mich in Summe 3.000€ zusätzlich gekostet hat - daher unbedingt feste Sätze VOR Vertragserrichtung vereinbaren!

Finanzielle Betrachtung

 

Strategie

Als ich die Wohnung übernahm, war sie an ein junges Paar aus dem Iran vermietet, welches das Mietobjekt sichtlich vernachlässigt hatte. Glücklicherweise wollten die beiden nach ca. vier Monaten ausziehen - der Mietvertrag wäre erst ein halbes Jahr später ausgelaufen. So konnte ich die geplante Renovierung der Wohnung früher anstreben.  Sämtliche Böden, Wände, Fenster sowie die Elektrik wurden erneuert. Außerdem wurde die alte Küchenzeile durch eine neue ersetzt, die alte war - wie man auf den Bildern erkennen kann - veraltet und unzumutbar. Gesamtkosten der Renovierung: etwa 15.000€, wurden aus Eigenmitteln bezahlt. Nach Renovierung konnte ich die Wohnung neu vermieten und die Miete von ehemals 400€ auf 620€ anheben, was einer Nettorendite von 5,X% entspricht. Für's erste bleibt das Mietobjekt im Bestand und wird gehalten. Durch die neuen Fenster sind außerdem die Heizkosten stark gesunken, was bei einer etwaigen Neuvermietung in Zukunft weiteren Spielraum bei der Kaltmiete ermöglicht.

 

Historie

2016

Renovierung und Neuvermietung für 621,39€

2015

Erwerb

639,91€

144,06€

43,00€

468,00€

-----------------------

145,91€

Betrieb

Kaltmiete:

Betriebskosten (Durchlaufposten):

Rücklage:

Kreditrate:

Monatlicher Cashflow vor Steuer:

1XX.000€

170.000€

ca. 13%

110% Finanzierung

5,X%

Kauf

Kaufpreis:

Tatsächlicher Verkehrswert:

Nebenkosten:

Art der Finanzierung:

Nettorendite:

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©2019 by Mario Hahn

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